【开发商】马太效应加剧房地产行业洗牌

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    马太效应加剧房地产行业洗牌

自8月来，国内众多城市土地市场持续升温，一度鲜为拿地的品牌开发商齐刷刷冒出来，上演了一幕幕抢地大战。华西都市报记者观察发现，尽管近期土地市场回暖明显，土地溢价现象也见惯不惊，但由于地块位置不同，土地成交情况却出现了严重的两极分化。与之同步的是，一些品牌开发商疯狂拿地的背后，一些实力不济的中小房地产企业却出现了“等米下锅”。地产人士就此分析认为，从开发商拿地趋势来看，房地产行业将向纵深竞争发展，出现强者愈强、弱者愈弱的马太效应。

现象：品牌开发商疯狂拿地

10月10日，备受地产界关注的上海徐汇区滨江地块，在经过99分钟，445次举牌，保利联合体以45亿元“杀退”绿地、中海，成功折桂，折合楼面价27055元/平方米，溢价率42.9%，创下上海今年新的总价地王。

进入今年三季度，大型房企拿地节奏明显加快，来自中原地产数据显示，截至9月底，10家标杆房企(万科、中海、保利、碧桂园、富力、恒 大、华润、金地、龙湖、世茂)在三季度的拿地金额达到494亿元。仅9月，10家标杆房企拿地总金额就高达171亿元，环比上升40%，连续3个月保持相对高位，并创出2011年调控以来新高。其中，拿地前两名的企业是华润、万科，分别为48亿和44亿元，占总拿地金额的53.8%。但从1-9月的拿地销售比(拿地金额/销售金额)数据来看，10家标杆房企该比例仅为14%，环比1-8月上升1%，远远低于正常水平。

市场：土地出让两极分化

与品牌房企疯狂拿地同步的是，各地土地供应量接连攀升。面对大量土地，开发商对其所产生的兴趣却出现了两极分化：当一些优质地块在被大量品牌开发商疯狂抢夺，溢价记录被不断刷新的同时，部分位置相对偏僻，或者区域成熟度不高的地块，往往出现了底价成交，甚至流拍。

比如，10月19日，成都国土局以挂牌方式组织出让温江区万春镇天乡路社区7组一期乐园附近地块，金堂县赵镇金龙路以东、新建路以南地块。新都区龙桥镇瑞云社区13、14、19组地块以及双流县华阳街道一心社区1组、清河社区6、7组、二江寺社区1组等5宗地块，出让面积合计约为307.7亩。最终，各地块均以底价成交。

10月22日，成都国土局以挂牌方式组织出让武侯区永丰乡太平村5、8组地块，成华区驷马桥西片区西10地块，青羊区鼓楼南街99号地块以及成华区圣灯街道办事处关家堰4、5、6组关家片区c地块等4宗地块，出让面积合计约为197.2亩。最终，除武侯区地块以3600元/平方米，每平方溢价1000元价格成交外，其余3宗地块依然以底价成交。

调查：溢价地块都在主城区

目前，成都土地市场出现的溢价地块，大部分集中在成都主城区内。在8、9月的土地供应中，无论是宗数还是总面积，基本上主城区和郊区县放量为1：2，因此，土地溢价现象比较明显，而且频繁。

然而，成都土地市场进入10月之后，主城区土地供应量将大幅度收缩，郊区县供应量放大，供应比变为1：6以上。从主城区供地区域来看，主要体现在成华、武侯、金牛、青羊区。对于成都郊区、市、县土地供应，则主要集中在双流、温江、都江堰、郫县、龙泉、金堂、大邑、邛崃等二、三圈层地块，百亩以上地块密集层度是近些年前所未见。面对郊区、市、县密集推出的大量地块，近期虽未出现流拍，但总体而言，均以底价成交收场。

业内观点：马太效应加速行业洗牌

四川中原地产运营总监何涛分析说，一方面，近期土地供应量虽然充足，但好地块并不多，一旦有了优质地块入市，必然引发开发商抢夺。另一方面，一些实力不济的开发商逐渐退出，在越来越严厉的宏观调控政策下，那些带着极强投机性目的的房地产企业，最终只能被排除市场外。

比如，成都房地产市场中，以前有大量本土房地产企业。但随着市场竞争进一步升级，加之楼市的政策调控，不少房地产企业已经逃离了房地产市场，尤其是今年，作为成都本土房地产企业，唯有蓝光还在主城区继续拿地。房地产企业之所以出现这样严重的“马太效应”，一是因为大型房企品牌号召力比较强，“以价换量”比较容易达到销售效果。二是大型房企存量较大，可降价空间也较大。三是限购政策存在地域差异性，大型房企多有全国性布局，可以进行资源调配。