【开发商】房地产商：重回一二线城市

    房地产商：重回一二线城市

房地产限购两年之后，“到三四线城市去”的口号已渐失市场，取而代之的是“重回一二线”。

从2012年5月开始的新一轮楼市复苏主要集中于一二线城市，三四线城市则相对表现疲软。

在国家统计局公布的70个大中城市住宅销售价格数据中，房价回升的主要集中于一二线城市，房价下跌的则多为三线城市。由于过去两年“跨越式”的发展，一些三四线城市的房地产风险正在迅速积聚。

开发商的业绩，也验证了上述趋势。布局集中于一二线城市的开发商，在2012年业绩增长显著，布局侧重三四线城市的开发商则增长放缓，甚至跑输大市。一些地产商开始重新思考战略布局。

据香港媒体报道，恒大地产董事局主席许家印在与数家基金高层会面时透露，恒大在三四线城市运营环境遇到困难，公司不得不改变策略转战二线城市。

土地市场上，万科、保利、华润、招商等大型房地产开发商的战略重心也重新聚焦一二线，在北京、上海、深圳、南京、成都、武汉、苏州等城市大规模拿地。特别在2012年四季度，大型房企瞄准一二线城市集中补仓，土地成交大幅上涨，“地王”频现。

三四线楼市库存过剩

在两年前房地产限购伊始，一二线城市普遍在限购政策范围内，需求被强压，楼市成交迅速萎缩。三四线城市则是“风景这边独好”，量价齐升，吸引诸多开发商进入。在调控政策最为严厉的2011年，恒大地产全年完成销售额803.9亿元，迅速跃升至第一军团，凭借的正是在广大三四线城市的布局。

2012年，形势发生了逆转。上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉财新记者，今年一二线城市和三四线城市的楼市走势明显分化。下半年以来，一二线城市成交量和价格都在反弹回升，但很多三四线城市的成交量在下跌，而且价格也低于2011年。易居房地产研究院选取了34个典型城市作为样本研究。其中，一二线城市的商品住宅销量相比2011年出现了非常明显的反弹;三四线城市的商品住宅成交量却较2011年出现了接近20%的跌幅。

摩根大通的报告也指出，从区域看，2013年一二线城市会乐观一些，而三四线城市的去库存压力会更大。

中国房产信息集团在2012年10月发布的《中国城市房地产市场风险排行榜》也显示，风险排名前50位的城市无一例外均为三四线城市。其中酒泉、呼伦贝尔、鄂尔多斯等城市均在前列。北京、上海、南京、杭州等一二线城市的风险则相对较低。中国房产信息集团研究中心总经理陈啸天认为，人口规模、市场需求以及过量的土地供应，构成了三四线城市房地产市场的最大风险。

“很多项目卖完一波后就卖不动了。”一位大型房企内部人士告诉财新记者，三四线城市外来人口很少，本地需求和购买力非常有限。此外，还要面临当地开发商的低成本竞争。

中坤集团董事长黄怒波表示，三四线城市的楼市普遍库存过剩。在2009年“4万亿”刺激及2010年地产商转向三四线之后，很多三四线城市大量批地，土地出让规模激增。在大部分三四线城市，2011年商品房销售面积占最近三年年平均土地出让量的比例不足20%。

陈啸天表示，从短期看，三四线城市在经历了2010年-2011年的需求集中释放后，正处于有效需求相对亏空的状态;从长期看，三四线城市的产业化跟不上城镇化(或房地产化)的进程，人口规模、人均收入都不足以支撑三四线城市房地产开发量的爆发式增长。

2012年的楼市回暖，主要由一二线城市带动。据国家统计局的数据，2012年1月-11月份，全国商品房销售额约为5.35万亿元，同比增长9.1%。另据ceic统计，截至2012年11月底，全国40个主要城市住宅销售面积占全国销售面积的比例，已从2011年的35.6%回升至39%。这一数字的峰值为2009年的44.1%。

以三四线城市为主的恒大地产、碧桂园等房企，在2012年跑输大市。前11个月，恒大地产销售额为846.3亿元，同比仅增长6%。碧桂园2012年前11月完成420.9亿元的合同销售额，同比也仅增长6.5%。二者均低于全国9.1%的增幅。雅居乐更是预计难以完成全年销售目标。

相比而言，以一二线城市为主战场的万科、保利等企业，增长显著。2012年前11个月，万科销售额达1271.5亿元，同比增长18.4%。保利地产前11个月的销售额为920.3亿元，同比增长36.1%，并已确认全年销售额超过1000亿元。

“掉队的都是输在一线城市。”广东保利地产开发有限公司董事长余英表示，一个过千亿的房企，一线城市的销售必须占总销售额的40%-50%，二线城市销售占30%-40%，其余为三四线城市贡献。保利地产在给财新记者的书面回复中称，今年广东公司、北京公司单个公司的销售均突破100亿元，珠三角区域实现销售额近300亿元。

重回一二线

随着楼市复苏，开发商的注意力重回一二线城市。自2012年9月以来，大型房企已在上海、深圳、成都等一二线城市制造了11个“地王”。

截至12月中旬，保利地产2012年共斥资218亿元拿地，拓展26个项目，建筑面积约980万平方米。除江门、三亚两个项目外，新拓展项目基本位于一二线城市，其中在北京和上海就新增土地储备约80万平方米。“保利地产的全国战略布局主要覆盖长三角、珠三角、环渤海和海西经济带，一二线城市的发展策略能带来可观的销售收益，也增加抗风险的能力。”保利地产称。

万科的布局相对平衡。“在拓展新城市时，我们会综合考虑人口、经济规模和市场库存等因素，只有满足公司的投资标准时才会进入。”万科对财新记者书面回复称。在2012年万科拿地的40个城市中，仍然以一二线城市为主。

2012年四季度以来，一二线城市土地成交明显增加。“现在，继续对三四线城市投入过多精力意义不大。”前述大型房企内部人士告诉财新记者，一二线城市也在四季度加大供地力度，大型开发商积极补充库存，导致成交量上涨。

“开发商认识到，规模想做大，核心仍然离不开一二线城市。”一家央企背景的开发商也如是说。据中原集团研究中心统计，2012年前10个月，从标杆房企拿地上看，一线城市占比20%，二线城市占63%，三四线城市仅占18%。

招商地产董事长林少斌公开称，招商地产的战略布局只进入核心一二线城市，以及部分发达三线城市的核心地段，未来一二线城市将是公司销售和利润的主要来源。

富力集团联席董事长张力也在近期表示，当前三四线城市逐渐成为泡沫最大的地方，富力将调整策略，集中精力于一线城市。富力在这一轮调控中，曾转向三线城市发展项目，但效果不佳。2012年，富力曾一度将销售目标从400亿元下调20%至320亿元。截至2012年11月底，富力地产协议销售额约292亿元。张力认为，以限购为主的房地产调控政策还将持续两年，一二线城市尽管受到影响大，但恢复起来也很快。

龙湖地产2012年拿地支出达到181.6亿元，总建筑面积超过300万平方米，也主要以一二线城市为主。龙湖在15个城市有新增土地储备，其中一线城市1个，二线城市10个，三线城市4个。“龙湖的策略是加大一二线城市布局力度，补充城市中心优质土地。”龙湖地产内部人士说。从今年开始，龙湖减少了郊区大盘项目的拓展，主要转向一二线城市中心城区土地项目，以提高周转率和利润。

　　多位房地产界人士一致认为，在现有的城市结构和土地政策下，房地产未来几年的主战场仍在一二线城市。

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