【开发商】地产商下注2013

    地产商下注2013

12月13日，广州又出手了。这一次为土地推介会站台的是广州市市长。过去三个月，这个城市的土地出让收入超过了上半年。一天前在上海，万科、绿地等四家地产巨头联手拿下一块商办地块，以54.31亿元的价格刷新了上海总价地王年度记录。

在度过了苦闷和压抑的两年后，开发商开始为2013年投下筹码，地产大佬们，尤其是央企在土地市场集体上演着“王的盛宴”，屯兵一线城市，他们似乎已经探到了这场博弈的“底牌”。

此时，调控的弦并未放松，而在开发商锁定的主战场，价格却在逐渐乐观的声音中回升。机会真的来了吗?

广州故事

广州的土地推介会很久没有出现这样的热闹场面了。12月13日，广州市国土房管局召开金融城起步区(即东核心区)招商推介会，对金融城中广为关注的450米新地标以及大型cbd进行具体的介绍与现场解答。

广州市市长陈建华首次亲自出席做推介，在广州的土地推介会历史上，是史无前例的最高规格。推介会邀请了中国人民银行、中国银行、广发银行、招商银行、中国人保、新华保险等金融机构的地区总部负责人出席。地产商方面，恒大、星河湾、越秀、华润、合景泰富、绿地等巨头的一把手亦悉数被邀请到场。

广州农商行一位竞拍代表的发言让推介会出现了一个小高潮。这位踌躇满志的竞拍代表称：“我们已经完成了董事会的所有程序，我们敢与所有的开发商一起举牌，迎接最好的地块的挑战。志在必得。”主持会议的副市长欧阳卫民听罢发言连连说好：“你们这样好，这样就把我们的地价搞上去了。”

星河湾地产董事会主席黄文仔笑言，广州第一次看见市长“撩起裤脚下地亲自推介金融城”，并表示：“市长说广州不是以卖地为主，钱也不是很紧，但是我们紧啊。所以能不能减轻压力，分两年、三年(支付)，每年30%，这样启动就很快了。”

现场响起一片笑声和掌声。

进入9月，广州推地频率明显加快。10月，广州市国土局一口气挂出11宗土地，位于荔湾、白云等传统老城区。经过近两个月的“追赶”，中原地产研究部统计指出，广州住宅用地出让金额超过64亿元，商业用地超过94亿元。

而根据广州市财政局局长袁锦霞在向广州市人大常委报告中的数据，今年整个上半年，广州全市国有土地出让金收入94.58亿元。

土地市场后程发力的故事，不仅在广州上演。下半年以来直到年底，地方政府的推地大戏逐渐走向高潮。11月27日，北京新增挂牌6地块;上海召开“2012年浦东新区土地推介会”，浦东新区计划密集推出36幅地块，总占地面积近百公顷;南京市国土资源局组织召开了2012年度南京市秋季土地推介会，推出20幅地块;昆明市计划推出35幅地块;而武汉市继11月2日、20日分别出让30宗、26宗地块后，12月还将出让48宗地块。

“王的盛宴”

与此同时，土地市场一改上半年的低迷，逐渐风起云涌，尤其在年关将至的四季度，开发商更是四处出击。

从9月29日到12月12日的近3个月内，上海的总价和单价地王纪录已经被刷新了4次。

根据记者的统计，截至12月14日，在中国指数研究院评选的2012年top10房地产企业中，万科企业股份有限公司四季度合计拿地19块，建筑面积达991.5676万平方米，拿地金额高达190.8623亿元。而万科整个上半年共新增14个项目，不及四季度一个季度拿的地多。当然，其中有4块是联合体拿地。

截至10月20日，中海地产已在天津、成都、大连、昆明、佛山、烟台、杭州等城市拿下近10块土地，拿地总金额为126亿元。11月28日，中海地产以20亿元投标价竞得魁尖岗山地块，这是继11月13日之后，深圳年度“地王”纪录的再度刷新。四季度，保利房地产(集团)股份有限公司共拿地16块，招商地产斥资64.7435亿拿了6块地。

万科集团总裁郁亮9月份曾表态，万科开始密集拿地是因为地方政府下半年才开始集中推地，并不存在对后市是否乐观的问题。然而，房企下半年买地数量多，仅仅是因为地方政府下半年推地多，或者地产公司补仓那么简单吗?

当12月12日万科、绿地等四家公司联合体以54.31亿总价竞得徐汇漕河泾社区南站商务区商办地块，刷新上海总价地王年度纪录时，再拿供应大所以成交多来说事似乎就有点牵强了。就在一年前，该地块还流拍过一次。

值得注意的是，在这轮“拿地盛宴”中，央企表现尤为踊跃。据中原集团研究中心数据监测，9月至11月，在中原集团监控的20个重点城市中，央企拿地共计32块，涉及总金额达365.37亿元。

近日广东保利房地产开发有限公司以17.37亿元的价格，溢价两成拿下珠海年度地王后，该公司董事长余英表示，拿地过程“就是‘王的盛宴’现实版”，并表示：“请留意近期各拿地公司公开披露，我还有合作项目!”

央企的态度让民营地产商感到了鼓舞。“央企对于政策走向的把脉肯定比我们准，央企大规模囤地，对我们民企而言，显然是释放了明确的市场信号。”一位名营房地产开发商表示。

冬天里冰与火

在经历了长久的低潮后，地产商重新甩出了他们的筹码，也许是因为市场的反应让他们嗅到了不一样的气息。

与拿地热潮对应的则是一线城市地产市场呈现的“冬天里的一把火”。根据中原地产市场研究部提供的数据，2010年北京新房住宅的成交量是11.1万套，2011年是9.06万套，今年前11个月，总成交量已经达到10.86万套，与2010年的差距只有2400多套。而12月上旬，北京新房住宅成交套数已经超过3000套。

而通过对智识署汇总的各地统计局房地产数据的梳理，可以看出，主要二线城市如南京、青岛、重庆等2012年的商品房成交价格较2009年这一调控前的成交高峰点每平方米有了2000-4000元不等的涨幅。

一个颇具意味的现象是，当一、二线城市迅速回暖的同时，一些三、四线城市却陷入了泥潭。

同样是万科和保利，在北京收入颇丰，在一些三、四线城市却不尽如人意，如保利在营口的项目，陷入了停滞状态，而万科、恒大在沈抚新城的项目更惨，“一个月只能卖十几套。”上述辽宁开发商表示。

这位开发商说，辽宁整个三线城市的新城都是这样一个情况，许多项目破产，被银行或债主收购，或陷入停工状态。外地来的全国性大开发商陷在其中很难受。“我在北京金茂府买的房子，买的时候每平方米四五万，现在涨到五六万了。但是我所在的抚顺，市中心还行，稍微远点，有的商铺都已经跌到3000元/平方米了。全国的价格应该是基本见底了，再低也卖不掉了，但是本轮危机主要的泡沫不是在于价格，而是在于供应量，所以泡沫最严重的是三、四线城市，那里的供应量非常巨大，要几年才能慢慢消耗掉，但是需求量却在不断下降，人口不断流失，每年减少几千几万人。”这位开发商说。

正是因为三、四线城市地产市场出现的危局，很多在限购下从一线城市转往二、三线城市的开发商又回到了一线城市。与消化周期动辄高达五六年的三、四线城市相比，11月，包括北上广深在内的10个典型城市土地出让金收入环比增长23%，创16个月新高。

恒大和保利就是最明显的例证。在今年的半年报中，保利地产称，上半年该公司“土地储备的区域及结构分布不够合理，北京、上海等重点城市以及中心区域的储备严重不足”。余英更是直言，“大房企的主战场永远都在北上广这几个一线城市，最多加上天津、成都、武汉，其他就是占个市场份额。”

中国海外发展有限公司董事局主席孔庆平则在半年报中说：“在如此艰难的市场环境下，在中国大城市的核心区域开发高质量住宅项目是正确的。”2012年上半年，中海实现了18%的中期净利润增长。

王渝旋认为，总体而言，三线城市市场容量小，“我们也很慎重，主要还是在大一点的城市，即使是省会城市也只是选最核心的地段。”

阳光100集团常务副总经理范小冲说，一些开发商来到二、三、四线城市后，发现没有想象的那么容易，利润低，管理难度大。一线城市房价高，利润空间大，开发商即使犯了错误，还有挽回的余地;一些三、四线城市，本来售价就很低，稍有失误，可能就会把利润赔进去。举个例子，假设在北京一个项目的投资是50亿，二、三、四线城市的一个项目投资是5亿，如果做10个这样的项目，工作量比北京一个项目要大得多。一线城市的开发经验不能简单地搬到这些城市去。

下注的理由

无论如何，种种迹象表明，对于明年房地产市场乐观的预期和对一、二线城市的回归已经成为开发商的主旋律。“到年底m2(广义货币)发行突破100万亿大关，超发那么多货币，不买房不买地买什么?”房地产分析师程凌虚说。

在范小冲看来，总体而言一线城市复苏的程度快于二、三线城市，且一线城市存量不足，需求却是非常旺盛的，之前一年成交量比较低，除了限购等政策外，还有就是预期房价会下降而不敢出手，这种预期已经发生了改变，预期的变化导致了需求量的上涨。“一线城市在调控中是被打压得最厉害的，下降得最大，复苏得也最快，但是接下来慢慢地，这种快速的复苏也会过去，恢复一个常态;二、三线城市的调控本来就没有一线城市那么严厉，恢复得也没有那么快。”他说。

土地供应偏紧也让开发商对一线城市的上涨预期更加强烈。任志强表示，在一线城市，土地供应短缺的情况一直没能得到缓解。例如北京今年只完成供地计划的40%，而这已经是连续第三年北京没能完成供地任务。

他表示，今年以来，商品住宅今年新开工-11%,土地供应-17.8%,土地成交-10.3%，库存从700万套迅速下降到200万套，按照这一趋势，明年的供需状况可能会出现严重的短缺。

住建部研究中心副主任秦虹表示，“49个城市在限购，这个渠道一控制，再加上未来的价格也很难再现过去十年的高幅度增长，但民间资本仍然关注房地产，因为没有更好的投资渠道。”但她认为，明年房价即使有所上涨，回升的幅度也是有限的，因为货币政策只是有限放松，幅度并不是很大，调控对于投资和投机性需求的控制较严，现在库存也很大。

　　一位接近政府的权威人士告诉记者，对于调控，中央的态度是坚决的，尤其7月经济面临下行的压力下，很多人纷纷讨论要不要放松调控，但中央恰恰在这个时候推出了问责制。关于明年的调控基调，中央政治局会议已经明确，要加强房地产调控和保障房建设。在此前提下，房地产业也要保护刚需释放，整体应该是积极向好。

(实习生孙翔峰对本文亦有贡献)

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