【开发商】北三县房价跌回1年前 南京地王命断资金链

    北三县房价跌回1年前 南京地王命断资金链

河北北三县房价回到一年前水平

界面

中介机构离职率达60%

在这个曾经充斥着投资客的市场，房产销售们正抓紧任何一个风吹草动的机会炒作楼市，但这并不容易。

从限购升级至今的半年多内，有着“北京后花园”之称的北三县楼市，经历了从疯狂到冰点的反转。

如今在这里，楼市图景主要呈现出三幅画面——急于回笼资金的开发商、抓住一切机会打破死寂的中介，以及抄底心态下的本地改善型刚需者。

12月12日下午，京哈高速香河蒋辛屯出口向右转入五一路大香线上人车稀少。去年同期，想要在这条马路上挨着售楼部的地方停放车辆却并不容易。

用红黄色塑料叶子装扮树木的鸿坤原乡溪谷售楼处，正在迎接一场新的开盘。一位置业顾问告诉界面新闻：“由于开发商急于回笼工程款，这里正在按照首付款的比例实行打折优惠。”即新一期住宅高层预售价为16000元/平方米，最低首付比例为4成，折扣为92折，每提高一成首付，折扣增加两个点，全款最高打8折，即售价12800元/平方米。

大香线上另一在售的孔雀城，实行的是双十二“5万抵10万”、砸金蛋送家电的优惠，均价在16000左右，20%首付+三年分五次还清的30%的开发商无偿借款，另外50%则在三年社保缴纳完毕后采用银行贷款方式付清。

界面新闻记者在孔雀城售楼处的两个小时内，案场右边的金蛋被砸破了三个。即便如此，这里的售楼处相比鸿坤那边仍显得热闹。

看似力度不小的优惠，想要拉拢顾客到案场也并不容易，“运气好的话，打一万个电话能有一个过来看房子的”，置业顾问的语气有些沮丧。

今年3月22日，紧跟着北京317限购政策，廊坊市出台了针对市区、三河市、大厂县、香河县、固安县和永清县的限购政策，规定非本地户籍居民家庭限购一套住房且购房首付款比例不低于50%，包括新建商品住宅和二手住房。

6月2日，廊坊市人民政府办公室印发了《关于进一步促进全市房地产市场平稳健康发展的实施意见》，限购随之升级，非本地户籍家庭需要提供3年及以上社保或者纳税证明。

以投资需求为主的北三县楼市由此正式进入下行通道，去年热闹的售楼处繁华境况不再，售价也开始下跌。

以香河孔雀城为例，6月初开发商称预售价在18000元/平方米左右，并且还需捆绑购买车位，使得均价达到约23000元/平方米，而现在的均价则为16000元/平方米。但降价也并未起到立竿见影的效果，“降价也没法说，现在限购成这样，开发商也没办法。”一位孔雀城置业顾问告诉界面新闻。

同样的情况也在燕郊上演。当地的中兴和园项目当前销售均价在24500元/平方米左右，而六月份的销售均价一度超过30000元/平方米。另外，大厂在售的楼盘孔雀城、早安北京、燕郊港中旅海泉湾目前的销售均价相比六月份也都大幅下降。

除了一手房价格大幅下降外，最能反映市场情况的二手房市场也是如此。

以存量房大量存在的燕郊二手房市场为例，根据安居客相关数据，燕郊11月二手房均价为23733元/平方米，环比10月下跌4.00%，创今年以来最大跌幅。

一位熟悉燕郊楼市的业内人士对界面新闻称，他关注的房源降了10000元/平方米，“优质户型价格大体维持在2016年9月的价格，一般户型价格则跌至2016年7月份时的价格。”

年初还曾一片繁荣的北三县楼市，如今已跌入冰点，满大街随处可见房产销售的身影，但他们的境况已不复往昔。

根据燕郊一位市场人士统计，5月份燕郊置业顾问在职人数约为1.15万，链家房产销售为1500人，兴达系列销售为4000人，顺心置地销售为3000人，福成系列销售为2000人，其他中介销售为1000人。而现在，链家销售为700多人，兴达系列销售为1000多人，顺心置地为1000多人，福成系列为几百人。这些中介机构的整体离职率超过60%。

留下的销售们仍在努力抓住一切机会提升业绩。12月7日下午，一则“燕郊限购松绑，北京三年社保可在三河买房”的消息传出，但根据人民网(11.760, -0.09, -0.76%)报道，该消息不实。

外地投资客大幅减少后，本地的需求人群似乎看到了一丝机会。多位燕郊市场人士表示，燕郊最近一周二手房市场出现回暖迹象，本地的刚需改善们开始入手了，但也不会大幅升温，毕竟大市场环境摆在面前。

“现在的环京楼市就是躁动和彷徨的局面，一方面大家不知道这样的调控周期要持续多久，内心都很彷徨，限制了买与卖。另一方面，大家对环京的前景还是很看好，这样就造成了一有风吹草动就躁动的情况。”上述燕郊市场人士对界面新闻称。

南京地王命断资金链 打响地王崩盘第一枪

中国证券报

往年“地王”频出的场景依然历历在目，那时就有许多人疑问，用近乎疯狂的价格拿地，开发商真的能赚回来？如今，南京“京奥港未来墅”停工的事实摆在眼前，画风突变剧情直转，地产界出人意料地打响今年来地王“崩盘”的第一枪。

这只是近两年来“地王”们命运的一个缩影。2016年全国各地诞生340宗楼面价和总价“地王”，但2017年来全国各地也实行了近乎严苛的调控政策。身陷调控风暴中的地王们，如今开发现状如何呢？

南京地王项目折戟

南京麒麟板块“京奥港未来墅”曾是响当当的天价项目。眼下项目现场却无工人施工，只剩塔吊孤零零地立在工地上。工地门口，白纸黑字贴着三张封条，上书“工程暂停、大门封闭”。工地门口的公示牌还在昭告该地块不菲的出身：价值47.6亿元，楼面价2.2万元/平方米，创下当地当时出让价格纪录。

“停工缘于拖欠施工方工程款数千万元，此外，该项目一笔逾30亿元的融资即将到期。”一位不愿具名的知情人士向中国证券报记者透露，开发商为了回笼资金，每个项目的开发周期一般控制在3年内，如碧桂园、万科等成熟开发商，从拿地到预售最快半年。但“京奥港未来墅”从2016年4月拿地至今，资金链一直偏紧，其正在施工的a地块仅有几栋楼形似封顶，但项目整体距离完工还相去甚远。“其实11月25日就停工了，工程欠款已累积数月。”该人士表示。

“南京的案例并非极端个案，而是行业性现象的开始。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称，过去两年地王频出，当限购、限价、限制流通等政策密集出台后，开发商回笼资金的周期会拉长，一旦资金链断裂，项目就陷入停罢的泥潭。

克而瑞研究中心的统计数据显示，2016年诞生的340宗总价和楼面价“地王”中，有50宗属于典型案例，截至目前，其中14宗处于未开工状态，整体开发进度较为缓慢，有相当一部分项目选择延迟入市。

中国证券报记者对近年来北京“地王”项目实地调研后发现，这些项目如今命运颇为坎坷。

在车水马龙的北京南三环西路上，比邻丽泽桥金融商圈，两栋新楼矗立在老旧小区中显得格外显眼。该项目即为2013年拍出的丰台区夏家胡同“地王”项目。有意思的是，四年多过去了，该项目的围挡并没有挂出该项目的宣传海报，而是开发商的另一个项目。该项目销售人员告诉中国证券报记者，他是另一个项目的销售，该项目开盘时间未知，连售楼处都没建。一般情况下，从拿地到预售最快在半年左右。

在朝阳区常营乡，2015年拍出的一块“地王”项目上，卡车进进出出，施工机械繁忙运转。中国证券报记者从高处俯瞰时，该地块只开工了一部分，另一部分仍是荒地。该项目开发商系首开股份(9.620, -0.27, -2.73%)和保利地产(12.150, -0.52, -4.10%)，“项目开工的部分是配套保障房，商品房还在等公司的规划。”该项目负责人透露。首开股份董秘王怡就这一现象接受中国证券报记者采访时表示，其对此并不知情。

中原地产首席分析师张大伟认为，当前调控环境下，高价地块项目入市难度高，这些地块拿地时对市场过度乐观，特别是从2016年下半年集中出现的部分高价地，恰好分布在调控最严格的15个核心热点城市。整体来看，高价地面临市场与政策双风险。

政策高压资金趋紧

不顺的销售回款和即将到期的债务，是悬在开发商头上的两把利剑，对公司的资金链是严重考验。随着时间推移，越来越高的资金成本使得“地王”项目越来越难盈利。

例如2013年的丰台夏家胡同项目，土地转让资料显示，夏家胡同地块总价17.7亿元，规划建筑面积76630平米，配建3.8万平米公租房，剔除保障房后，楼面价高达45819元/平方米。业内人士预计，夏家胡同地块打造的产品售价可能达到9万元/平方米以上。从今年来北京的新房价格控制来看，该项目若想获得这一理想售价颇具难度，但如果不能尽快销售，企业面临着更大的资金成本。

该项目开发商在2015年10月下旬将该项目土地及现房抵押给长城资产，后又于2016年将项目公司全部股权质押给长城资产。

一边是步步惊心的财务成本，一边是融资渠道越来越难。今年来，房企融资难度较往年大增。在此境况下，海外融资、资产证券化、联合金融机构设立并购基金等方式成为房企融资新途径。2016年11月以来，多家房企的公司债发行处于“冰冻”状态。从证监会给各公司的反馈文件看，证监会关注的焦点在于企业的融资用途，比如是否用于重点调控城市的土地竞拍。

同策咨询监测显示，房地产行业在银行融资渠道连续4个月的融资额降低。境内公司债渠道10月份仅发行两笔，这两笔公司债均为2016年度获批的额度。

张大伟认为，整体来看，不管是境内，还是境外，房企的融资难度越来越大。前期放杠杆拿地的企业，如今资金成本会剧增，下一步将影响销售安排。

联合开发分摊风险

“开发商以近乎疯狂的价格拿地，遇到这一年多来的政策高压，若自身专业能力不够，资金储备不足，应对风险能力欠缺，那么短线资金就会在严苛的调控之中遭受巨大压力。”一上市房企副董事长告诉中国证券报记者，在严格调控面前，房企往往相互抱团、联合开发来解燃眉之急。

以绿城为例，它是曾经受天价拿地影响最大的企业。2009年，这也是一波地王降临的年代，此后国家陆续出台调控政策，在2014年尤甚，这一年，受累于持续的资金压力，绿城连续两次被整合。

中原地产统计数据显示，2015年来住宅类单宗地块成交金额超过65亿元地块约50宗，因涉及的资金体量大，其中32宗地块产权在拿地后出现了变动，占比达64%。因此，引入更多的资金分担压力与风险成主流。这样的“联合体”分布在北京、上海、深圳、武汉等“地王”频现的区域。

“除了联合操盘，政策高压之下，行业集中度也会进一步提升，大鱼吃小鱼的行业并购整合现象将增多。”严跃进认为。

今年以来，阳光城(6.890, -0.12, -1.71%)因拿地规模较大而出现短期负债上升的情况。阳光控股执行董事、阳光城集团执行副总裁吴建斌表示，阳光城的土地大多集中在一、二线城市。这些地方随时可以找到合作伙伴，“需要的话，明天拿出来卖就可能卖掉，换成现金。”

多位接受中国证券报采访的房企高管对后市的预判认为，长期看好一、二线城市的房地产市场，开发进程跟随市场节奏灵活调整也很正常，大公司抗风险能力比较强，因此会出现强者恒强的局面。但对于中小房企来说，就没那么轻松了。项目少、资金紧，意味着腾挪空间就小，一旦项目无法及时销售回笼资金，现金流一断裂，就只能待价而沽或破产。

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