【开发商】楼市僵持 房企“卯吃寅粮”各寻“越冬”术

    楼市僵持 房企“卯吃寅粮”各寻“越冬”术

盛夏时节，楼市却正值隆冬。二季度以来，北京楼市成交跌幅远超上轮调整时的2008年，开发商仍继续坚守“死扛”战略，具体“过冬术”则五花八门：有的借助丰厚老本犹自逍遥，有的遮遮掩掩许久后忍痛降价，有的苦于利润变薄萌生它求，还有的借助捂盘惜售、价格同盟等边缘手段，捍卫楼市“盛宴”。

资金链能撑多久

“开发商生意越来越难做，起码要想拍到地就很难。”一家中小房企老总于果（化名）对中国证券报记者表示，目前开发商成了政策调控和舆论的众矢之的，地价越来越高，利益纠葛难以脱身。于果近年来逐渐把房地产业务交给了公司手下，自己则在琢磨去云南开矿。

抱怨之余，于果并未流露出对楼市的过分担忧。公司目前有数十万平方米的未售楼盘，一季度新近一期项目开盘价格为3万元/平方米，当时很快售罄。随着楼市调控的来临，于果暂时放慢了推盘进度，新房源将在8月份以后推出，价格基本不变。按照目前进度，该楼盘离整体竣工交房尚有三、四年时间，于果认为未来还有涨价空间。

先期楼市的火爆让开发商大赚，面对渐失理性的价格，国家果断出台了“新国十条”等调控政策，不少城市楼市供需形势“一夜逆转”。北京市统计局数据显示，上半年商品住宅销售面积485.4万平方米，同比下降42.6%。其中6月当月住宅销售面积40.4万平方米，环比下降34.6%，同比下降80.1%。“调控政策出台后，销售下滑速度远大于上轮楼市调整时的2008年，但价格的波动尚小于2008年。”地产商任志强称。

凭着前期所赚“卯吃寅粮”，如今成了不少开发商的真实写照。2009年81家a股房企预收款收入同比增速达到106%，创下近四年最高水平，为今年开发商业绩奠定良好基础。尽管近期开发商资金来源增速回落，但一些接受采访的房企负责人表示，企业在此轮调控之前有了较充足的资金储备，即使维持现在的市场情况，再撑3-6个月问题不大。此外，在调控前期，不少公司在一些二线城市“攻城略地”，这些城市楼市受调控政策影响相对要小，很大程度上保障了资金链的顺畅。

天相投资顾问有限公司发布研究报告认为，未来开发商可以通过放缓拿地速度来缓解资金压力，这是短期内开发商较有“底气”的原因。但如果房地产销售面积和金额继续维持低位，政府后续对开发商资金进行从严管理，一些开发商即使不拿地，也可能在三季度出现资金紧张。

各寻“越冬”术

调控政策的威力也让二三线城市的房企明显领教。河南宏达地产董事长王亮近期密切关注国家政策和楼市动向。踌躇再三，他将自己新开楼盘均价从每平方米3200元-3400元调低到3000元。他最怕的不是降价，而是房子一直砸在手里卖不出去。“开盘节奏维持原计划不变，中小城市的房价泡沫不大，我们相信市场需求应该不会太差。”他说。

某大型房企北京分公司李乐表示，很多楼盘仍旧不降价的一个原因，很大程度是满足刚性需求的楼盘利润率并不高。开发商真正的高利润来源往往是大型项目，比如北京cbd附近的楼盘成本价最多2万多元/平方米，但是售价高达6万多元/平方米也很正常，这种楼盘受政策调控的影响会非常大。此外，还有一些地段优越、配套完善且具有稀缺性的楼盘，降价可能性也很小。

有的开发商则打起了“擦边球”，寄望于“钻空子”甚至触碰监管“红线”以强撑局面。少数开发商拿出前期开盘时预留的房源，以灵活价格卖给员工或相关群体，既能回笼现金，又有利于公司运营。中国证券报记者近日见到某楼盘公开售价为每平方米28000元，而在“重点照顾”下，某客户现场最终签约价为每平方米17000元。

又比如，炒房客成为本次楼市调控的重点抑制对象。但一位房地产销售人士坦承，与普通购房者相比，开发商更喜欢炒房者去买房。他们经常一买就是十几套房子，即使资金周转紧张也可以暂时通融。而普通购房者虽然只买一套房，哪怕只有几天房款交不上就往往被取消资格。

捂盘惜售是部分开发商游走在监管边缘的另一种越冬术。“位于北京西城区的四合上院，2009年初就对外宣称要开盘销售，当时声称开盘价每平方米15000元左右。随后每次打电话，销售人员都说近期开盘。直至今年3月终于开盘，价格是每平方米33000元。”北京市一位购房者有些气愤地说。

价格僵局何时打破

应对楼市成交低迷，“死扛”成为开发商的普遍策略。国家统计局数据显示，6月全国70个大中城市房价环比下降0.1%，楼市调控效果初显。但多数城市房价下降幅度毕竟有限。楼市未来向何处去，僵局何时打破，成为各界最关心的问题之一。

“5月份经常是一天都看不到一个购房者，现在好些了，但观望犹豫的人仍然很多。”华远九都汇的一位销售人员说。

“当前北京房价总体处于下跌通道。”中原地产华北区董事总经理李文杰认为，尽管近期个别楼盘价格逆市上涨，但这不是普遍现象。从成交量看，7月份新盘成交小幅反弹，但二手房比上月又下降了10%左右。

上海楼市也呈现总体低迷局面。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟认为，从周数据看，7月中旬以来上海新房成交均价创出全年新低，但这主要是郊区以及中低端楼盘成交放大造成的。

与此同时，一些低价入市的楼盘取得了较好的销售业绩。近日北京房山区万科长阳半岛开盘均价为每平方米13500元，当天吸引了1500多人前往售楼处，场面甚为火爆。东方证券发布的研究报告称，长阳半岛前三天销售率达到94%，6月底开盘的保利茉莉公馆销售率达98%。部分楼盘热销，可能意味着区域楼市价格底部正在形成。但从总体来看，远区域楼盘降幅明显，近区域价格坚挺，降价仍处于传导过程的前期。

至于降价传导途径，东方证券则认为，可能沿着“偏远盘”至“中心盘”，从“纯新盘”到“老盘”，从“无资源支撑盘”到“有资源支撑盘”演绎。

一位房企内部人士则表示，万科长阳半岛一期销售火爆，部分原因是开盘价确实较低。该楼盘的土地成本价是7000多每平方米，综合建筑成本价达到12000元/平方米。接下来的两期开盘价格很可能会适当提高，价格可能与周边其他楼盘差不多，而销售情况肯定不如第一期。

另据业内人士称，行业内有些中小型开发商，在调控政策出台前为迅速扩张而高价拍地，这些企业很可能在下半年加快楼盘开发，低价销售以加速资金回笼。

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